Федеральным законом от 02.11.2013 г. № 307-ФЗ внесён ряд изменений в главу 30 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ), которые напрямую коснулись собственников административно-деловых и торговых центров, а также нежилых помещений предназначенных (либо фактически используемых) для размещения офисов, объектов торговли, питания и бытового обслуживания.
Главным новшеством является то, что теперь по указанным объектам недвижимости налоговая база определяется на основе их кадастровой стоимости, установленной по состоянию на 1 января года, за который будет уплачиваться налог (п.2 ст.375, пп.пп.1, 2 п.1 ст.378.2 НК РФ). При этом новый порядок определения налоговой базы в отношении подобных объектов в силу п.2 ст.5 Федерального закона № 307-ФЗ начал действовать уже с 1 января 2014 года.
Следует отметить, что вопрос введения особого порядка определения налоговой базы будет решаться на региональном уровне каждым конкретным субъектом Российской Федерации самостоятельно. В этих целях законодательный (представительный) орган власти субъекта должен принять соответствующий закон (абз.2 п.2 ст.372, п.2 ст.378.2 НК РФ).
Однако, для того чтобы обязать собственников коммерческой недвижимости исчислять налог по-новому принятия одного закона не достаточно. Исполнительный орган на региональном уровне до начала очередного налогового периода должен сформировать перечень конкретных объектов недвижимости (далее – Перечень), по которым налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость (пп.1 п.7 ст.378.2 НК РФ).
Данный перечень в силу требований пп.3 п.7 ст.378.2 НК РФ в обязательном порядке должен быть опубликован в сети Интернет, причём сделать это региональные власти должны до первого числа очередного налогового периода. В противном случае, владельцы недвижимости, включённой в неопубликованный вовремя Перечень, будут определять налоговую базу в общем порядке — на основании среднегодовой стоимости этих объектов (Письмо Минфина России от 29.11.2013 № 03-05-04-01/51779).
В этой связи, при решении вопросов налогообложения главным ориентиром для владельцев административно-деловых и торговых центров (отдельных помещений в них), а также нежилых помещений, где размещены (или могут быть размещены) офисы, объекты торговли, питания и бытового обслуживания является вышеуказанный Перечень – собственнику предстоит исчислять налог на основе кадастровой стоимости лишь в том случае, если объект недвижимости в нём числится.
В целях включения того или иного объекта в Перечень, проверяется его соответствие условиям, определённым п.п.3 — 5 ст.378.2 НК РФ. Так, административно-деловым центром может быть признано отдельно стоящее здание, если выполняется хотя бы одно из следующих условий (п.3 ст.378.2 НК РФ):
земельный участок, на котором оно расположено, имеет вид разрешенного пользования, предусматривающий размещение зданий офисного, делового, административного и коммерческого назначения;
не менее 20% площади здания предназначено (либо фактически используется) для размещения офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры (в том числе централизованные приёмные помещения, комнаты для проведения встреч, офисное оборудование, парковки).
Аналогично в отношении торговых центров (комплексов). Здание может быть признано таковым, если оно расположено на земельном участке одним из видов разрешенного использования которого является размещение объектов торговли, общественного питания, а также бытового обслуживания или же если не менее 20% площади строения предназначено (либо фактически используется) для размещения таких объектов (п. 4 ст. 378.2 НК РФ).
Отдельные нежилые помещения (которые не расположены в административно-деловых и торговых центрах) также могут быть включены в указанный Перечень. Такие помещения должны быть предназначены для размещения офисов, объектов торговли, питания и бытового обслуживания либо когда 20% их площади фактически занято такими объектами (п.5 ст.378.2 НК РФ).
Таким образом, организациям – владельцам перечисленных выше объектов недвижимости нужно проверить, не возникает ли у них обязанности в 2014 году исчислять налог на имущество согласно новому порядку – исходя из кадастровой стоимости такого имущества. Для этого необходимо выяснить:
закреплена ли данная обязанность на законодательном уровне того субъекта Российской Федерации, где находится имущество;
включено ли имущество органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации в Перечень объектов, налоговая база по которым определяется как кадастровая стоимость.
На данный момент новый порядок исчисления налоговой базы по коммерческой недвижимости установлен в городе Москва, Московской области и некоторых других регионах России (например, Закон г. Москвы от 20.11.2013 № 63, Закон Московской области от 15.11.2013 № 137/2013-ОЗ).
