Оценка стоимости недвижимого имущества
-(англ. real estate appraisal) - оценка стоимости одного из видов материальных активов (недвижимости). Гражданским кодексом РФ (ст. 130) к недвижимости отнесены: земельные участки; все, что прочно связано с землей, в том числе здания и сооружения, леса, многолетние насаждения; участки недр; обособленные водные объекты; подлежащие регистрации воздушные и морские суда; суда внутреннего плавания; космические объекты; предприятия как имущественные комплексы, используемые для предпринимательской деятельности.Определение недвижимого имущества как объекта оценки не совпадает с этим определением недвижимости в ГК РФ. К недвижимости в оценочной деятельности относят только земельный участок, на котором произведены улучшения (построены здания и сооружения) в целях увеличения приносимого недвижимостью дохода. Оценка стоимости недвижимого имущества включает прежде всего совокупность действий оценщика по определению конкретного вида стоимости объекта (обоснованной рыночной, инвестиционной, залоговой и др.). Величину рыночной стоимости рассчитывают на конкретную дату, результаты оценки могут быть использованы только для поставленной цели. Различают индивидуальную и массовую оценку стоимости недвижимости.
Индивидуальная оценка осуществляется в три этапа. На 1 -м этапе проводят осмотр оцениваемого объекта, сбор и анализ финансовой информации; уточняют физические параметры. Кроме внутренней информации оценщик собирает необходимую внешнюю информацию, характеризующую сегмент рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, а также данные о ценовых и физических параметрах объектов, сходных с оцениваемым. На 2-м этапе оценщик выбирает оптимальные методы доходного, затратного и сравнительного (рыночного) подходов и проводит оценку выбранными методами. Выбор методов зависит от вида оцениваемого объекта, целей оценки, состояния конкретно го сегмента рынка недвижимости. Эти параметры в комплексе с результатами анализа финансовых показателей оказывают влияние на взвешивание промежуточных значений стоимости, полученной различными методами, при выведении итоговой величины стоимости оцениваемого объекта на 3-м этапе.
К особенностям недвижимого имущества как объекта оценки стоимости относят: состав оцениваемых активов - земля и здания; необходимость оценки частичных прав; использование рыночных ставок арендной платы при определении потенциального валового дохода; расчет ставки капитализации как суммы нормы дохода и нормы возврата капитала; применение моделей ипотечно-инвестиционного анализа для оценки объектов недвижимости, финансируемых путем выдачи кредита; главенствующее влияние местонахождения на стоимость; сравнение оцениваемого объекта и аналогов по физическим параметрам и др.
