Оценка стоимости земли
-(англ. land appraisal) - процедура определения полезных свойств земельных участков различного назначения и вида использования в физическом или денежном выражении. До 1991 была широко распространена оценка физико-химических свойств земли (потенциального плодородия сельскохозяйственных земель), запасов леса, разведанных запасов месторождений полезных ископаемых, технических параметров (плотность грунтов, грунтовые залегания почвенных вод и т.п.). Были осуществлены систематизация видов использования земель, классификация и типизация почв, природно-климатическое, ландшафтное зонирование и др.В денежном эквиваленте земля впервые была оценена в 1990, на основе оценки устанавливались ставки платы за земельные участки различного назначения, предусмотренного Законом РФ «О плате за землю» (1991), и земельный налог, определяемый в виде ставок для категорий использования земель в субъектах РФ и дифференцируемый по признакам, позволяющим учесть полезность тех или иных категорий земель. В 2000 Федеральным законом «О государственном земельном кадастре» были установлены требования к постановке земельных участков на государственный кадастровый учет и выдаче владельцам свидетельств на право собственности на землю или местоположение участка.
Стоимость земли законодательно оформлена на основании двух норм: нормативной цены и кадастровой стоимости. Обе нормы предназначены для государственного регулирования земельных отношений. Нормативная цена и кадастровая стоимость должны устанавливаться в соответствии с методами и принципами определения рыночной стоимости. Ставка арендной платы за пользование земельным участком - первая форма регулирования рынка прав аренды - устанавливается по договоренности сторон, что совпадает с основными требованиями рынка. Органами местного самоуправления могут устанавливаться правила формирования этих ставок. С развитием человечества земля становится вещественным фактором производства, превращаясь в товар. Особенность земли как товара состоит в ограниченности его предложения на рынке.
Рынок земли - сегмент действия экономического отношений, формирующихся в процессе купли-продажи, аренды, залога, дарения, наследования этого невосполнимого ресурса, задействованного под объектами недвижимости. К основным функциям рынка земли относят: регулирование распределения земельных ресурсов между сферами деятельности; установление рыночной ценности земельных участков различного назначения; активный оборот земельных участков в качестве залога при ипотечных операциях, эмиссии ценных бумаг и др. Для определения особенностей земли в качестве товара большое значение имеет целевое использование земель, важность которого проявляется в степени их участия в рыночных сделках, что обусловливает выбор оптимальных методов оценки земли. Помимо сделок продажи прав собственности на рынке сложился сегмент продажи прав аренды. Последние могут быть проданы как первичные права краткосрочной или долгосрочной аренды (первичный рынок), так и путем продажи третьим лицам (вторичный рынок). При этом продажа прав долгосрочной аренды трактуется как попытка ввести форму частной собственности на земли там, где это невозможно законодательно (г. Москва и ряд других субъектов Федерации), с целью повышения их инвестиционной привлекательности. Рынок земли важно рассматривать во всех его взаимосвязях. (Так земельные участки с недостроенными на них объектами редко находятся в рыночном обращении, в большинстве своем они являются частью объектов недвижимости).
Различают единичную и массовую оценку земельных участков. При единичной оценке прогнозируются цена предложения объекта купли-продажи на рынке, инвестиционная, страховая, залоговая и другие виды стоимости. Массовую оценку осуществляют в основном для формирования налоговой базы, решения задач государственного регулирования земельных отношений. Методы и принципы, применяемые при единичной и массовой оценках, совпадают.
Земельные участки можно объединить в три группы. Первая группа наибольшая по кол-ву представленных на рынке объектов недвижимости, находящихся в гражданском обороте, включает земельные участки под: многоквартирной и индивидуальной жилой застройкой, личными подсобными хозяйствами, дачными и садовыми участками, а также незастроенные участки. Сюда же входят и земельные участки под промышленной и иной застройкой, попадающие на рынок после их выкупа - приватизации имущественных комплексов. Земельные участки, вошедшие в данную группу, оценивают методом техники остатка для земли, то есть вычислением рыночной стоимости земельного участка при существующих на данный момент ценах на объекты недвижимости и остаточной стоимости зданий, сооружений и других улучшений. Под ценами сделок понимают цену, выводимую из анализа торговой статистики (англ. sales statistics) по актам купли-продажи объектов недвижимости. Помимо цены сделки по каждому из объектов приводят: перечень улучшений, в том числе зданий, сооружений и других (с их характеристиками, позволяющими определить остаточную стоимость в текущем измерении), площадь участка, его местонахождение, конфигурацию и т.п. Из цены сделки купли-продажи недвижимости вычитают остаточную стоимость зданий, сооружений, прочно связанных с земельным участком, и других улучшений. Остаток цены сделки относят к земельному участку. Для единичной оценки процедура оценки этим и ограничивается. Для создания баз данных, позволяющих осуществлять массовую оценку, полученные значения единицы стоимости земли «привязывают» к карте (плану) оцениваемой территории по признаку местонахождения. Далее по признаку близких значений единицы стоимости земли производят ценовое (кадастровое) зонирование, то есть выделяют общие ценовые тенденции на данной территории. Обработкой статистических данных по ряду сделок получают также значения вторичных ценообразующих факторов - индексов влияния местонахождения, экологии, коммерческой привлекательности и др. Исходя из ценового зонирования, базовой стоимости, индексов вторичных факторов ценообразования, методом подбора аналогов осуществляют массовую оценку земельных участков, на основе которой далее формируют налоговую базу, рассчитывают ставки арендной платы для первичного рынка аренды и другие форм государственного регулирования земельных отношений. Во вторую группу входят: земельные участки под имущественными комплексами; земли предприятий; земли дорожного и водного фондов; земли под объектами коммерции; земли месторождений и т.п. Для таких участков применима единичная оценка. На первичном рынке они выступают опосредованно, например, как объекты аренды при выкупе в момент приватизации, при выкупе лицензии на разработку месторождений и т.п. Ряд земельных участков по действующему законодательству не может являться объектом купли-продажи. К оценке участков этой группы применима одна из версий остатка дохода. Сравнением денежных потоков определяют величину валового дохода, который затем в соответствии с отраслевыми нормами прибыли, складывающимися на денежном рынке, делят на предпринимательский доход, норму банковского процента и ренту (земельную, горную, водную и т.п.). Земельная рента представляет собой остаток дохода для земли. Стоимость земли определяется путем капитализации ренты. Индекс капитализации исчисляется кумулятивным методом в соответствии с состоянием денежного рынка, отраслевой спецификой и другими параметрами. При единичной оценке осуществляют дополнит, расчеты, позволяющие определить инвестиционную, страховую, залоговую и другую стоимости. Для целей массовой оценки полученные стоимости земельных участков присоединяют (напрямую или через индексы-мультипликаторы) к базовой стоимости в границах выделенных ценовых зон. В случае необходимости исчисляют и вторичные факторы ценообразования, например, коммерческая привлекательность территории, экологические характеристики (в том числе и земли) и др. Далее методом подбора аналогов в соответствии с индивидуальными характеристиками участков осуществляют массовую оценку. К третьей группе относят участки под природными ресурсами: сельскохозяйственные, лесные, водные, месторождений и др. Денежную оценку этих участков также, как и участков второй группы, производят методом остатка дохода для земли с последующей капитализацией земельной ренты. Индекс капитализации исчисляется аналогично.
Различают несколько видов ренты: земельную (дифференциальная I, II, монопольная, абсолютная), горную (по разведанным запасам, промышленная и т.п.), водную и др. Расчету ренты предшествует деление земель на худшие, относительно лучшие и лучшие участки [что осуществляется соизмерением индивидуальных затрат производства, необходимых для возделывания каждого из типов почв, других классификационных признаков с ценой продажи продуктов (зерна, леса, рыбы, бурых углей и т.п.), складывающейся на рынке]. Величина превышения цены продажи производимых, добываемых продуктов над индивидуальной ценой производства и составляет ренту. Рента рассчитывается для больших земельных массивов, например, зон-рынков. Такие зоны-рынки формируются с учетом близости природно-экономических характеристик, классов почв, отражающих степень плодородия, запасов леса, разведанных месторождений и т.п. Фактор худших земель является мощным регулятором рынка, поскольку вынуждает сокращать или наоборот приращивать объемы производства по факту спада или подъема спроса на возделываемые продукты. Земельные участки этой группы редко являются объектами купли-продажи и других, сделок, что предопределяет необходимость в единичной оценке. Массовая оценка стоимости земельных участков осуществляется методом подбора аналогов. Ввиду природной специфики земельных участков аналоги подбирают раздельно по первичным ценообразующим факторам (базовая стоимость зависит от категории использования участка) и вторичным факторам (индексы влияния местоположения, коммерческой привлекательности, престижности, экологии, конфигурации, уклона) в соответствии с индивидуальными характеристиками участков. При массовой оценке активно используют систематизацию, типизацию, классификацию и другие описательные процедуры, осуществленные 1 до 1990. Процедура формирования баз данных для массовой оценки совпадает с приводимой ранее. Полученные оценочные стоимости рассматривают на их основе, осуществляют ценовое зонирование. При оценке земельных участков применяют принцип наилучшего использования в сочетании с принципом полезности. По своей сути это взаимоисключающие, принципы и в практической оценке степень влияния принципа наилучшего использования ограничивается нахождением компромисса с принципом полезности. Особенно важны эти принципы при единичной оценке, когда расчеты осуществляют по одному или нескольким ограниченным в географическом пространстве участкам. В массовой же оценке учет этих принципов позволяет получить достоверные стоимостные характеристики любых, в том числе и рентоприносящих при данной категории использования, земель.
